任意売却（任売）とは、住宅ローンなどの借入金が返済できなくなった場合に、担保としている不動産を相場に近い価格で売却してローンを返済する方法です。
この方法は債務となった借入金を大幅に返済し、生活再建する方法の中でも最大にして最終手段とも言えます。
この項目でしっかりとご理解いただきければ幸いです。
目次
任意売却は、競売を避ける最後の方法
住宅ローンを滞納・延滞することによって、債務者はローンを一定のペースで返済する権利（「期限の利益」）が失われてしまいます。この権利が失効した段階で、貸主である金融機関より「残っている住宅ローン全額を一括での返済」を要求することになります。
もし残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保としている不動産を強制的に売却する「競売」によって、その売却代金から貸したお金を回収します。（ほとんどの場合で、残債の一括返金ができないケースが多いものです）
競売は所有者の同意が無くとも不動産を売却・取引する権利を裁判所が認め、裁判所が所有者に代わって物件の購入者となる最高価買受人をオークション形式で決定します。この落札価格から
競売という方法は不動産を整理しなければならない持ち主（債務者）に非常に多大なデメリットが含まれてしまうため、「競売を避けて何とか生活再建をしたい」というお問合せを多く寄せられているのです。
※任意売却の法的根拠とは？
任意売却は、破産法第78条に則った行為です。この条文には「破産手続き開始の決定があった段階で、財産の管理と処分をする権利は“裁判所から選ばれた破産管財人”が進める」という趣旨が明記されています。貸したお金が1円も戻ってこない事態を避けるためにも、この法律と条文が適応されるときには従わなければなりません。
ただし第二条1項において、「不動産（マンション、一軒家、土地など）を、破産管財人が任意売却するには裁判所の許可が必要である」と明記されています。不動産は、許可がないと売ることはできないものなのです。
つまり、破産手続きなどの理由で裁判所の強制力が実行されない限りは、任意売却による換価（現金化）と債務整理が認められているのです。もし残債を少しでも多く返済したいのであれば、この強制力が実行される前に自ら相談して任意売却を勧めるのが望ましいのです。
任意売却のメリットとデメリット
任意売却はローンによる債務支払いを行う相談者に大きなメリットをもたらす不動産取引です。
競売と比べるとほぼ一般の不動産取引と近い流れで進むので、プライバシー保護や引き渡しなどの融通が利きやすく、売却後の生活再建がしやすい方法となります。ですがメリットだけでなく任意売却を進める際のデメリットもあるので、しっかり確認しましょう。
任意売却のメリット
① 一般的な不動産の販売方法と同じ流れで進むため、所有者のプライバシーが守られます。方法によっては不動産会社内のみで取引進行も可能ですので、一般顧客に知られるリスクを抑えられる売却方法です。
② 市場価格に近い相場で流通・取引されるため、ローン残債を大きく減らせる可能性が高まります。また、購入者が近親者や知人の間柄であれば任意売却後も住み続けながら残債を整理することも可能です。（詳しくは「リースバックについて」をご参照ください）
④ 売却成立まで相談料は一切かかりません。任意売却では不動産売却によって発生した金額から、交渉にかかった費用を支払うことができます。そのため、相談者さまは任意売却が成立するまで手付金や相談料がかからない仕組みとなっています。
③日程調整や引越し代金などの融通があり、売主様の心の余裕ができる売却方法です。任意売却では売主様から契約日や引越し日などの提案、引越し代金の申出など買主様にご自身の希望を伝えられるので、仕事やお子様にかかる影響を抑えながら売却と残債整理が進められます。
任意売却は競売と比較すると、はるかに生活を再建しやすくなります。ただし取引を進める際に生じてしまう難点について考慮する必要があります。しかしこうしたメリットとデメリット検討のうえで、任意売却を選択される相談者さまが多いのも事実です。もし任意売却について不安がございましたら、ご相談をおすすめします。
任意売却と競売の違い
任意売却と競売は似ているようで、その内実はかなり異なっています。任意売却は債務者の意思が反映されやすい一方で、競売では法によって債権者の権利が優先され債務者にはほとんどの権利が失われるのです。
不動産売却後の生活再建について考慮すると、競売は是が非でも避けていただきたい選択肢です。競売を回避するためには誠実かつ迅速な対応が求められます。任意売却と競売の間にある差について知り、後悔のない選択を進めていただければと思います。
任意売却と残債の整理
任意売却が成立した後も借入金が残る「残債」を抱えるケースが多くあります。もし仮に1000万円の残債務が残ったとして月々1万円ずつ（無利息で）返済するとしても、完済まで80年以上を要することになり、生活再建は困難なものになってしまいます。
そのような場合は債務整理の一環として様々な残債の整理方法が残されています。その中の1つには自己破産という方法も含まれており“怖いもの“という先入観がありますが、その内容を知れば生活再建の為になる最大の手段にもなり得ます。5つの方法でどのように債務整理をするのか確認しましょう。また、任意売却を行う前であっても十分にローンが払える状態に戻す方法が選択できるケースもあります。
任意売却と残債の整理方法 住宅ローンによる債務 ５つの解決方法
任意売却が可能なケース
一般的に、金融機関が任意売却による債務返済を認めるケースは①約6カ月間までの滞納 ②任意整理による「期限の利益」の喪失 が確認された場合に多くあります。
ただし一部には任意売却を認めない金融機関もあるので、あらかじめ金融機関への問い合わせが必要です。また、任意売却による販売活動が進まず3～6カ月経過すると、債権者から並行して競売申し立てが発生します。
Q.連帯保証人がいる場合は？
もし連帯保証人がいるケースでも任意売却は可能です。ただしこの場合には「任意売却の手続きに対する同意」がなければ、任意売却は進めることはできません。
したがって保証人に対して丁重な謝罪と同意が必須となります。保証人にもローン滞納による督促通知があるため債務者の事情について把握しているはずです。丁寧な話し合いによって任意売却の許可をいただきましょう。
なお、ほとんどの場合では保証人に対して資産差し押さえや不動産に対する抵当権付加による回収はありません。
任意売却による「親族間売買」と「リースバック」
任意売却には、物件を手放さなくても済むような選択肢が残されています。
血縁関係のある家族が対象物件の購入者となる「親族間売買」や、新しい所有者に対して家賃を支払うことで住み続けられる「リースバック」とよばれる２つの方法です。
これらの方法こそ、任意売却が競売とは異なる大きなメリットと言えます。親族間売買とリースバックについても把握して任意売却を進める手立てとなるかどうか検討してみましょう。
不動産の買い戻し（リースバック）任意売却が不成立になるパターン
すべての任意売却が成功できるわけではありません。多くの努力を重ねても競売へと移ってしまうケースもあります。原因としては①債務者側の協力不足 ②債務者と市場における売却可能金額への認識差 ③仲介企業の経験・知識不足 などによって泣く泣く任意売却を諦める場合も存在します。
時間は巻き戻すことができません。事前に想定されるリスクを考慮し任意売却を成功させるための努力が求められます。
離婚後でも、任意売却はできるのか？
ローン支払が停滞するケースには、離婚問題が絡むことも多く見受けられます。不倫・離婚による慰謝料や養育費支払いによって債務返済が困難になるケースです。
できる限り、離婚前に金銭問題を解決し心配を無くしたうえで再出発をされるほうが望ましいものです。もしこれが上手くいかずに離婚後に任意売却が進んだら…？そんな状況への対応方法をお伝えします。
任意売却後の残債返済方法
残った債務は、基本的に「月々の定額支払」によって徐々に整理するケースが多いです。
この支払額は債権者との話し合いで決定します。債務者の経済事情を債権者へ説明・考慮したうえで返済額が定められますが、よほどの問題がない限りは債務者サイドから提案された希望が通ります。
なお、多くの債権者は残債務を請求する権利（求償債権）をほかの債権回収会社（サービサー）へ転売する場合があります。この場合には債権譲渡を引き受けた会社と話し合うことで、もとの債務総額より少ない金額で返済完了となる可能性もあることを留めておきましょう。
任意売却後の再スタートはどんな感じになるのか？
任意売却後も続く生活のために、債務者は引越しにかかる費用と数カ月分の予算が必要となります。こうした事情を考慮しても再スタートにかかる費用は50万円～100万円が相場とも言われます。
なお、任意売却にかかる費用決済の場で、債権者から「生活準備金」を考慮していただくことも可能です。もし任意売却が完了したら新生活はどのように始まることになるのか、きちんと把握しましょう。
こんな任意売却業者には要注意
任意売却は不動産取引に加え、民法などの専門的な法律知識やケース毎の交渉ノウハウが必要です。
そのため不動産会社の独立した部門や、任意売却専門の株式会社、また社団法人などの公共団体として運営する組織形態を取ることが多く見受けられます。
「私達は任意売却専門会社です」とうたいながら、違法な費用請求や引っ越し費用100％保証、知識のない団体も存在します。以下のような注意点をもとに、違法なケースに該当していないか確認してみましょう。
生活再建の成功は、一通の通知書を開くことから始まります
住宅ローンの返済が遅れると、金融機関から「通知書」が、さらに状況が進行すると「督促状」「催告状」が届きます。これらは“支払いが進んでいませんよ…！”という警告です。
仮に支払えないからといって、絶対に無視をしてはなりません。金融機関などの債権者は裁判所への申立てを進めるため、訴訟や競売などの問題が生じてしまいます。債務者はできる限り延滞してしまった金額を支払い、状況説明や今後の対応方法について真摯な対応こそがご自身を救うのです。
※注意！
任意売却に関するトラブルが報告されています。任意売却は不動産取引の知識・経験・資格だけではなく、民法・民事執行法・個人情報保護法などの知識と、債権者や弁護士との交渉が求められる高難度の取引業務です。任意売却を選択する際には掲載の企業に直接問い合わせて反応を伺ったり、債権者より紹介いただいたりする方法が望ましいでしょう。また、詐欺の手段として扱われる場合もあります。裁判所から告知される「配当要求終期の公告」に掲載の物件情報をもとに債務者のもとに訪ねて、競売の取り下げや引越し費用の控除を持ちかけるケースもあります。実在する金融機関・裁判所から書面が届けられた書面かどうか、確認するようにしてください。